Паевые инвестиционные фонды (ПИФы) недвижимости
-
Бинариум1 место в рейтинге! Лучший брокер судя по отзывам трейдеров! Идеален для новичков и средне-опытных трейдеров. Заберите бонусы за регистрацию счета:
Паевые инвестиционные фонды (ПИФы) недвижимости
Предлагаю вам рассмотреть один из достаточно интересных инструментов для инвестирования личного капитала — паевые инвестиционные фонды (ПИФы) недвижимости. Я уже писал, что такое паевые инвестиционные фонды в целом, а также что представляют собой инвестиции в недвижимость. Сегодня же рассмотрю ПИФы недвижимости как возможность инвестировать в «квадратные метры», доступную даже начинающим частным инвесторам, не имеющим большого капитала. Итак, обо всем по порядку.
Многие люди считают недвижимость оптимальным способом вложения средств, причем, не только для заработка, но и просто для сохранения личных финансов, ведь она относится к твердым активам, которые можно «потрогать, пощупать» и даже использовать для собственных нужд. Это нечто такое, что никуда не денется, всегда будет принадлежать своему хозяину и передаваться по наследству его детям и внукам.
Однако, как вы понимаете, купить недвижимость сейчас способен не каждый, даже когда речь идет о приобретении жилья для личных нужд, что уж говорить об инвестировании. Но есть альтернативный вариант — ПИФЫ недвижимости, который позволяет инвестировать в жилье даже незначительные суммы (несравнимые со стоимостью отдельной квартиры или офиса) с целью получения прибыли, но без права физического владения недвижимыми объектами.
Что такое ПИФы недвижимости?
Паевые инвестиционные фонды недвижимости — это виды ПИФов преимущественно закрытого типа, занимающиеся вложением средств пайщиков в строительство, реконструкцию и развитие всевозможных объектов недвижимости. ПИФы недвижимости открываются, как правило, на длительный период, необходимый для осуществления строительства, обустройства и реализации жилого или коммерческого объекта.
Такие фонды создаются управляющими компаниями, которые аккумулируют средства частных инвесторов и вкладывают их в недвижимость так, чтобы они могли принести прибыль. Почему ПИФы недвижимости закрытые? Потому что специфика этого рынка заключается в том, что для того, чтобы заработать на недвижимости, необходимо определенное время, и прибыль никак нельзя вывести «в середине» реализации проекта. К примеру, если ПИФ инвестирует капитал в строительство какого-то объекта с целью реализации, то прибыль можно получить только после того, как он будет полностью построен и реализован. Таким образом, паи в ПИФе недвижимости можно приобрести только в момент его открытия и формирования, далее как вход, так и выход из фонда закрывается до окончания срока реализации проекта.
Период функционирования паевых инвестиционных фондов недвижимости составляет не менее 2-3 лет, чаще всего это 5 и более лет, в отдельных случаях даже 10 или 15 лет. То есть, инвестируя личный капитал в такой фонд, необходимо понимать, что это долгосрочное вложение.
За участие пайщика в паевом фонде недвижимости управляющая компания берет комиссию в процентах от его суммы паев, которая начисляется и уплачивается, как правило, ежегодно.
В таких фондах принимают участие целый ряд субъектов, каждый из которых выполняет свою роль:
- Управляющая компания;
- Строительная компания;
- Риэлторская компания;
- Аудиторская компания;
- Оценочная компания;
- Компания-регистратор;
- Компания-депозитарий;
- Юридические лица и частные инвесторы — пайщики.
Некоторые ПИФы недвижимости состоят из ограниченного числа пайщиков (иногда это может быть даже всего один инвестор), но большинство объединяет в себе паи сотен, тысяч и десятков тысяч владельцев капитала.
-
Бинариум
1 место в рейтинге! Лучший брокер судя по отзывам трейдеров! Идеален для новичков и средне-опытных трейдеров. Заберите бонусы за регистрацию счета:
История развития ПИФов недвижимости в России
ПИФы недвижимости появились и начали активно развиваться в России, Украине и других странах постсоветского пространства уже в начале 21 столетия, пик их развития пришелся на 2006-2008 годы. Сначала инвесторы только присматривались к ним, а затем, когда стали видны первые результаты деятельности таких фондов, туда начали инвестировать как крупные, так и мелкие владельцы капитала. Особенно повезло тем, кто вложился в паевые инвестиционные фонды недвижимости в период сверхбурного роста цен на недвижимость, продолжавшегося до 2008 года.
Как известно, доходность ПИФа всегда является не точной, а лишь прогнозируемой величиной, кроме того не может гарантироваться, и ПИФы недвижимости в этом плане не исключение. Их ориентировочная доходность обычно декларировалась на достаточно низком уровне, сравнимом, например, с доходностью банковских вкладов, и уступавшем ПИФам, инвестирующим в ценные бумаги, особенно — в акции, тем не менее, они всегда находили и продолжают находить своих сторонников, что обуславливается, прежде всего, надежностью самого объекта инвестирования.
Цена пая в первых паевых фондах недвижимости была довольно высокой, исчислялась миллионами денежных единиц, поэтому мелкие инвесторы автоматически отсеивались. Но со временем эти цены в большинстве управляющих компаний были снижены до уровня 1-2 тысячи долларов, что позволило привлечь широкий круг частных инвесторов, увеличить количество ПИФов недвижимости и, соответственно, больше зарабатывать самим компаниям.
Виды ПИФов недвижимости
Выделяют три основных вида ПИФов недвижимости:
1. Девелоперские ПИФы — фонды, которые вкладывают капитал в покупку и развитие имеющихся объектов недвижимости (модернизацию, ремонт, реконструкцию и т.д.) с целью дальнейшей перепродажи по более выгодной цене.
2. Строительные ПИФы — фонды, инвестирующие в строительство объектов недвижимости с нуля с целью последующей реализации. Такое направление деятельности является наиболее популярным на текущий момент.
3. Рентные ПИФы — инвестиционные фонды, вкладывающие капитал в действующие объекты недвижимости (чаще всего — коммерческого характера — офисные, торговые, складские помещения) с целью заработка на их сдаче в аренду.
Нередко эти виды ПИФов недвижимости формируются не в чистом виде, а тесно переплетаются между собой: 1 ПИФ может содержать элементы даже всех трех видов фондов.
Как стать пайщиком ПИФа недвижимости?
Вложить капитал в паевой инвестиционный фонд недвижимости можно, прежде всего, на начальном этапе его формирования, который может занимать от нескольких дней до 1-2 месяцев. Затем эта возможность закрывается и становится недоступной, поэтому частному инвестору необходимо вовремя отслеживать период создания подобных фондов.
Если фонд уже закрыт, его паи иногда можно приобрести на биржевом рынке, если кто-то из действующих пайщиков выставит их туда на продажу. Для этого придется действовать через брокерскую компанию, которая по поручению клиента будет приобретать для него необходимые паи аналогично покупке ценных бумаг.
В редких случаях можно купить пай ПИФа недвижимости у другого владельца без участия биржи, напрямую, если управляющая компания поддерживает вторичный рынок паев, и есть желающие свои паи продать. Узнавать о такой возможности необходимо непосредственно в управляющих компаниях: даже если сразу желающих нет, вы всегда можете оставить там свою заявку, и, если другой участник ПИФа обратится с желанием продать свой пай — с вами свяжутся.
Плюсы и минусы ПИФов недвижимости
Как и любой инструмент для инвестирования, паевые фонды недвижимости обладают своими преимуществами и недостатками. Рассмотрим основные из них.
Преимущества ПИФов недвижимости
- Возможность вложить капитал в недвижимость с целью заработка, не имея достаточно средств для 100%-го финансирования покупки или строительства объекта недвижимости.
- Доступность для широкого круга частных инвесторов.
- Отсутствие необходимости самостоятельно заниматься вопросами строительства, покупки, оформления, продажи, аренды недвижимости — все это берет на себя управляющая компания.
- При желании выйти из ПИФа раньше срока можно продать свой пай через биржу или напрямую новому участнику.
- Отсрочка налогообложения до момента официального закрытия паевого фонда недвижимости и фиксации прибыли.
- Недвижимость традиционно считается твердым и надежным объектом для инвестирования, соответственно, ПИФы недвижимости видятся более надежными, чем ПИФы акций, облигаций и т.д.
- Пайщик ПИФа юридически становится долевым владельцем недвижимости.
Недостатки ПИФов недвижимости
- Слишком долгий срок деятельности ПИФа. При текущей экономической и политической нестабильности прогнозировать что-либо на длительный период практически невозможно, и чем больше период вложения, тем больше всевозможные риски.
- Как правило, не очень высокая доходность, сравнимая, например, с доходностью банковских вкладов, которые менее долгосрочные и попадают под действие государственных гарантий, в то время, как доходность ПИФа и сохранность инвестиций никем не гарантируется.
- В кризисные периоды недвижимость может падать в цене, а спрос на нее может существенно снижаться, что в большой степени препятствует деятельности и развитию паевого фонда недвижимости согласно намеченному плану.
- За управление средствами пайщиков управляющая компания берет свою комиссию, которую необходимо оплачивать, независимо от того, прибыльна ли деятельность фонда.
Подводя итог всему вышесказанному, можно сказать, что паевые инвестиционные фонды недвижимости — это довольно интересный инструмент для частного инвестора, в который можно распределить определенную долю общего портфеля инвестиций. В то же время, инвестирование в ПИФы недвижимости имеет и свои негативные стороны, которые, впрочем, есть и у любого другого инструмента для вложения личного капитала. Рынок недвижимости, тем не менее, всегда более предсказуем и прогнозируем, как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе, в отличие от того же фондового или валютного рынка. Оптимальным моментом для инвестирования в паевые фонды недвижимости являются уверенные, обоснованные прогнозы роста цен и увеличения спроса на объекты жилого или коммерческого фонда.
Теперь вы имеете определенное представление о том, что такое ПИФы недвижимости и как их можно использовать в инвестиционных целях для получения пассивного дохода. Желаю вам успешных и прибыльных инвестиционных решений!
Чтобы ваша финансовая грамотность развивалась и дальше, оставайтесь на Финансовом гении и следите за обновлениями. Здесь вы найдете множество полезной практической информации, которая позволит вам вести управление личными финансами максимально эффективно. До новых встреч!
-
Бинариум
1 место в рейтинге! Лучший брокер судя по отзывам трейдеров! Идеален для новичков и средне-опытных трейдеров. Заберите бонусы за регистрацию счета: